வீட்டுக் கடன்: பொதுத்துறை வங்கிகள், தனியார் வங்கிகள்... எதைத் தேர்வு செய்வது?

நம்மில் பலருக்கு வீட்டுக் கடனை அரசு வங்கியில் வாங்குவதா, தனியார் வங்கியில் வாங்குவதா என்பதில் எப்போதும் பெரும் குழப்பம் இருக்கும்.

பிரத்யேக சிறப்பு...

பொதுத்துறை வங்கியோ, தனியார் வங்கியோ பிரத்யேக சிறப்பைக் கொண்டிருக்கிறது. பொதுத்துறை வங்கிகள், கடனுக்கான வட்டி மற்றும் பரிசீலனைக் கட்டணத்தைப் பெரும்பாலும் குறைவாக வைத்திருக்கும். மேலும், கடனைத் திரும்பக் கட்டு வதில் அதிக கெடுபிடி காட்டாது. அதே நேரத்தில், தனியார் வங்கிகள் விரைந்து வீட்டுக் கடன் வழங்கும் மற்றும் தொழில்நுட்பத்தில் மேம்பட்டிருக்கும்.

பொதுத்துறை வங்கிகளில் கடனுக்கான வட்டி பெரும் பாலும் குறைவாக இருக்கும். காரணம், அவற்றுக்கு நிதி திரட்டும் செலவு (Cost Of Funds) மிகக் குறைவாக இருக்கிறது. காரணம், அதிக எண்ணிக்கையிலான சேமிப்பு, நடப்புக் கணக்குகள் இருப்பது மற்றும் பென்ஷன் கணக்குகள் இருப்பதாகும். அதனால் வீட்டுக் கடனைக் குறைந்த வட்டியில் அவற்றால் தர முடிகிறது. 

தனியார் வங்கிகள் அல்லது தனியார் வீட்டு வசதி நிறுவனங்களில் அப்படி இல்லை. அவை பொது மக்களிடமிருந்து டெபாசிட் திரட்டி அல்லது வேறு வழி களில் நிதித் திரட்டித்தான் வீட்டுக் கடன் வழங்குகின்றன. இதனால், அவற்றில் கடனுக் கான வட்டி அதிகமாக இருக்கிறது. அப்படி இருந்தும் பலர் இவற்றில் வீட்டுக் கடன் வாங்குவதைப் பார்க்க முடிகிறது.

என்ன பிரச்னை?

பொதுத்துறை வங்கிகளில் அப்படி என்னதான் பிரச்னை? பொதுவாகவே, பொதுத்துறை வங்கிகளில் ஆள் பற்றாக்குறை நிலவு கிறது. வீட்டுக் கடன் வழங்கத் தனிப்பிரிவு என்பது சில வங்கிகளில்தான் இருக்கிறது. வீட்டுக் கடன் வாங்க வருபவர்களுக்கு, ஏதாவது ஒரு பிரிவில் இருக்கும் பணியாளர்தான் அந்த வேலையைச் செய்து தர வேண்டும். இதனால், கால தாமதம் தொடங்கி பல பிரச்னைகள் ஏற்படுகின்றன.

வீட்டுக் கடன் விஷயத்தில் தனியார் வங்கிகளும் வீட்டு வசதி நிறுவனங்களும் நிதி நிறுவனங்களும் சுறுசுறுப் பாகச் செயல்படுகின்றன.

மாதத்துக்கு இவ்வளவு தொகையை வீட்டுக் கடனா கத் தர வேண்டும் என இவை இலக்கு வைத்து செயல்படு கின்றன. மேலும், வழங்கப் படும் கடனுக்கு ஏற்ப அந்தப் பணியாளர்களுக்கு ஊக்கத் தொகையும் வழங்கப்படுகிறது. இந்த ஊக்கத் தொகையானது அனைத்து அதிகாரிகள் மற்றும் ஏஜென்டுகளுக்குப் பிரித்துத் தரப்படுவதால், அவர்கள் தீவிரமாகச் செயல்பட்டு வேகமாக வீட்டுக் கடன் கொடுத்துவிடுகின்றன.

சிறப்பான சேவை...

தனியார் வங்கிகளுக்கு நிதி திரட்டும் செலவு அதிகமாக இருப்பதால், அவற்றால் பொதுத்துறை வங்கிகளுக்கு இணையாக குறைவான வட்டியில் கடன் தர முடிவதில்லை. ஆனால், தனியார் வங்கிகள் தரும் சிறப்பான சேவையைப் பார்த்து பலரும் அவர்களைத் தேடிப் போகிறார்கள். தனியார் வங்கிகள், வீட்டு வசதி நிறுவனங்கள் மற்றும் நிதி நிறுவனங்களில் வீட்டுக் கடன் நடைமுறைகள் வேகமாக நடக்கும்.

வாடிக்கையாளர்களின் அலுவலகத்துக்கு, வீட்டுக் குத் தேடி சென்று ஆவணங்களைச் சேகரிப்பது, ஆவணங்களை ஜெராக்ஸ் எடுப்பது, வழக்கறிஞரிடம் லீகல் ஒப்பீனியன் வாங்குவது, பொறியாளரிடம் மதிப்பீட்டு அறிக்கை பெறுவது போன்ற வேலைகளைச் செய்து கொடுக்கின்றன. வாடிக்கையாளரின் வசதிக்கு ஏற்ப விடுமுறை தினங்களில்கூட வீட்டுக்குச் சென்று வீட்டுக் கடன் வாங்குவதற்கான தேவையான உதவிகளை செய்கின்றன. ஆனால், பொதுத்துறை வங்கிகளில் அதன் ஊழியர்கள் சொல்லும்போதுதான் அவர்களைச் சந்தித்துப் பேச முடியும்.

அலைச்சல் மற்றும் காத்திருப்புக்கு பயந்தே பலரும் அதிக வட்டி என்றாலும் தனியார் வங்கி, வீட்டு வசதி நிறுவனம் அல்லது நிதி நிறுவனத்தைத் தேர்வு செய்கிறார்கள். வீட்டுக் கடன் சந்தையில் முன்பைவிட அதிக போட்டி நிலவுவதால் அரசு வங்கிகளும் இப்போது வேகம் காட்டி வருகின்றன. இதனால், வீட்டுக் கடன் வாங்க முன்புபோல அதிக நாள்கள் ஆவதில்லை.

சர்வே முடிவு...

ஓராண்டுக்கு முன் (2021 ஆகஸ்ட்) பேசிக் ஹோம் லோன் என்ற ஃபின்டெக் நிறுவனம் இந்தியாவின் முக்கிய 25 நகரங்களில் வீட்டுக் கடன் குறித்த சர்வே ஒன்றை நடத்தியது. இதில், 47% பேர் பொதுத்துறை வங்கிகளின் மூலம் வீட்டுக் கடன் வாங்க விரும்பு வதாகக் கருத்து தெரிவித்திருக்கிறார்கள். 27% பேர் தனியார் வங்கியில் வீட்டுக் கடன் வாங்க தெரிவித் திருக்கிறார்கள். ஆச்சர்யப்படும் விதமாக 24% பேர் சேமிப்பு மற்றும் முதலீடு மூலம் வீடு வாங்க விரும்புவதாகக் கருத்து சொல்லியிருக்கிறார்கள். 1% பேர் மட்டுமே வங்கிசாரா நிதி நிறுவனம் மூலம் வீட்டுக் கடன் வாங்க விரும்புவதாகக் கருத்து சொல்லியுள்ளார்கள்.

வட்டி குறைப்பின்போது வங்கிகளின் செயல்பாடு…

ஆர்.பி,ஐ வட்டியைக் குறைக்கும்போது பொதுத்துறை வங்கிகள் மற்றும் தனியார் துறை வங்கிகள் எப்படிச் செயல்பட்டிருக்கின்றன எனப் பார்ப்போம். 2019 பிப்ரவரி மற்றும் 2020 நவம்பர் இடையே, ஏற்கெனவே வீட்டுக் கடன் வாங்கியவர்களுக்கான வட்டியில் சராசரியாக 0.94 சதவிகித்தை பொதுத்துறை வங்கிகள் குறைத்திருக்கின்றன. அதே நேரத்தில், தனியார் துறை வங்கிகள் சராசரியாக 0.54%தான் குறைத்திருக் கின்றன. இதே காலகட்டத்தில் புதிய வீட்டுக் கடனுக்கான வட்டியில் பொதுத்துறை வங்கிகள் சராசரியாக 1.51% குறைத்திருக்கும் நிலையில், தனியார் துறை வங்கிகள் சராசரியாக 1.76% குறைத்திருக் கின்றன. கோவிட் 19 பெரும் தொற்றுக் காலத்தில் அதாவது, 2020 மார்ச் மற்றும் 2020 நவம்பர் இடையே புதிய வீட்டுக் கடனுக்கான வட்டியைப் பொதுத்துறை வங்கிகள் 0.68% குறைத்திருக்கும் நிலையில், தனியார் துறை வங்கிகள் 1.34% குறைத்திருக்கின்றன. ஏற்கெனவே கடன் வாங்கி யவர்களுக்கு 0.69 சதவிகிதத்தை பொதுத்துறை வங்கிகள் குறைத் திருக்கின்றன. அதே நேரத்தில் தனியார்துறை வங்கிகள் சராசரியாக 0.59% குறைத்திருக் கின்றன. அதாவது, ஆர்.பி.ஐ வட்டியைக் குறைக்கும்போது தனியார் துறை வங்கிகள் அதிகமாக வட்டியைக் குறைக் காமல் லாபம் பார்த்திருக் கின்றன. அதே நேரத்தில், புதியவர்களைக் கவர்ந்திழுக்க வேண்டும் என்பதற்காகப் புதுக் கடனுக்கான வட்டியை மிகவும் குறைத்திருக்கின்றன. எல்லா தனியார் வங்கிகளும் இதே போல் செயல்பட்டிருக்கின்றன எனச் சொல்ல முடியாது. இது ஒரு சராசரிக் கணக்குதான்.

ரெப்போ விகிதத்துடன் இணைப்பு...

இந்தப் பிரச்னைக்கு ஆர்.பி. ஐ தீர்வு கண்டிருக்கிறது. அதாவது, மாறுபடும் வீட்டுக் கடனுக்கான வட்டியை ரெப்போ விகிதத்துடன் இணைக்கச் சொல்லியிருக் கிறது. அதனால், இனி ரெப்போ வட்டி விகித மாற்றத்துக்கு ஏற்ப வீட்டுக் கடன் வட்டி விகிதமும் மாற்றத்துக்கு உள்ளாகும். பொதுத்துறை வங்கியோ, தனியார் வங்கியோ ஆரம் பத்தில் குறைவான வட்டி என்கிற கவர்ச்சியில் மயங்கி பலரும் வீட்டுக் கடனை வாங்கி வருகிறார்கள். இது முதல் ஓரிரு ஆண்டுகள் மட்டுமே. அடுத்து வரும் ஆண்டுகளில் வட்டியை உயர்த்தும் அபாயம் இருக்கிறது. எனவே, வட்டியை மட்டும் பார்க்காதீர்கள்.

வட்டி என்பது டிமாண்ட் அண்ட் சப்ளையைப் பொறுத்து மாறுபடும். மேலும், மிக அதிகம் பேருக்கு வீட்டுக் கடன் வழங்கும்போது, அது தனியார் வங்கியாக இருந் தாலும் பொதுத்துறை வங்கி யாக இருந்தாலும் குறைந்த வட்டியில் வீட்டுக் கடன் வழங்கினாலும் லாபம் இருக்கும். பல வங்கிகளுக்கு வட்டி வருமானம் தவிர இதர வருமானங்கள் அதிகம் இருக்கும். உதாரணத்துக்கு பரிசீலனைக் கட்டணம், ஆவணக் கட்டணம், சேவைக் கட்டணம் போன்ற வற்றைக் குறிப்பிடலாம். வீட்டுக் கடன் கொடுப்பது என்று முடிவாகிவிட்டது. எவ்வளவுக்கு எவ்வளவு விரைவாக கொடுக்கப்படுகிறதோ, அந்த அளவுக்கு வங்கிக்கு வட்டி லாபம் கிடைக்கும்.

வீட்டுக் கடன் வாங்குவதில் தனியார் மற்றும் அரசு வங்கி களிலுள்ள சாதக, பாதகங்களைச் சொல்லிவிட்டோம். இனி முடிவெடுக்க வேண்டியது நீங்கள்தான்!

(சொந்த வீட்டை வாங்குவோம்)

அதிக வட்டி: வீட்டுக்கான தேவையை பாதிக்குமா?

இந்தியாவில் வீட்டுக் கடன் சூழ்நிலை (Housing loan scenario in India) என்ற அறிக்கையை பேங்க் ஆஃப் பரோடா ஆராய்ச்சி பிரிவு வெளியிட்டுள்ளது. அதில், ஆர்.பி.ஐ குறுகிய காலத்தில் வட்டியை 1.4% அதிகரித்துள்ளது. இதனால், வீட்டுக் கடனுக்கான வட்டியை வங்கிகள், வீட்டு வசதி நிறுவனங்கள் அதிகரித்துள்ளன. இது வீட்டுக்கான தேவையை பாதிக்காது. காரணம், பெரும்பாலான தனிநபர்கள் வீட்டுக் கடன் வட்டி, அதைக் கட்டும் மொத்தக் காலத்தில் ஏற்ற இறக்கத்துக்கு உட்பட்டது என்பதைப் புரிந்து வைத்திருக்கிறார்கள் எனத் தெரிவிக்கப்பட்டுள்ளது.

கொரோனா பாதிப்புக்குப் பிறகு, இந்தியாவில் வீட்டுக்கான தேவை அதிகரித்து வருகிறது. பொதுத்துறை வங்கிகள், தனியார் துறை வங்கிகள் மற்றும் நிதி அமைப்புகளிடம் வீட்டுக் கடன் வாங்குவது அதிகரித்துள்ளது. கோவிட் பாதிப்பின்போது ஆர்.பி.ஐ மற்றும் மத்திய அரசு கடன் தவணையைக் கட்டுவதில் சலுகை அளித்தது மற்றும் வட்டியைக் குறைத்தது மூலம் வீட்டுக் கடன் துறைக்கு மிகவும் உதவியுள்ளது. பொருளாதார நடவடிக்கைகள் மேம்பட்டிருப்பது, வளர்ச்சி வேகம் எடுத்து வருவது மூலம் வீடுகளுக்கான தேவை அதிகரித்துள்ளது. வட்டி விகித அதிகரிப்புக்காக யாரும் வீடு வாங்கும் திட்டத்தைத் தள்ளி வைக்கவில்லை என அந்த அறிக்கையில் தெரிவிக்கப்பட்டுள்ளது.

நாட்டின் மொத்த உள்நாட்டு உற்பத்தியில் (GDP) வீட்டுக் கடன் பங்களிப்பு 2010-11-ல் 6.8 சதவிகிதமாக இருந்தது. இது, 2020-21-ல் 9.5 சதவிகிதமாக அதிகரித்துள்ளது. அடுத்து வந்த 2021-22-ல் இது 11.2 சதவிகிதமாக அதிகரித்துள்ளது. வங்கிகள் வழங்கிய வீட்டுக் கடன் 2010-11-ல் ரூ.3.45 லட்சம் கோடியாக இருந்தது. இது 2020-21-ல் ரூ.15 லட்சம் கோடியாக உயர்ந்துள்ளது. இது ஆண்டுக்கு 14.3% வளர்ச்சி. வீட்டுக் கடன் துறையில் பொதுத்துறை வங்கிகளின் பங்களிப்பு 2020-21 61.2 சதவிகிதமாக உள்ளது. அதே நேரத்தில், இந்தப் பங்களிப்பு 2010-11-ல் சுமார் 70 சதவிகிதமாக இருந்தது. இந்தக் காலகட்டத்தில் தனியார் வங்கிகளின் வீட்டுக் கடன் பங்களிப்பு 21.3 சதவிகித்திலிருந்து 35.2 சதவிகிதமாக அதிகரித்துள்ளது. 2018-19-ல் வீட்டுக் கடன் துறையில் வீட்டு வசதி நிறுவனங்களின் பங்களிப்பு ரூ.6.6 லட்சம் கோடியாக இருந்தது, 2020-21-ல் ரூ.7.1 லட்சம் கோடியாக அதிகரித்துள்ளது.